CAFM – Computer-Aided Facility Management

CAFM (Computer-Aided Facility Management) bezeichnet Software-Systeme, mit denen Betreiber von Immobilien und technischen Anlagen ihre Flächen, Inventar, Wartungs-Verträge und Instandhaltungs-Aufträge digital verwalten. CAFM ist die Brücke zwischen Bau-Information (BIM/CAD) und betriebswirtschaftlicher Steuerung über das gesamte Gebäude-Leben hinweg.

Was umfasst ein CAFM-System?

Flächen-Management: Raum-Stammdaten, Belegungs-Quoten, Mieter-Zuordnungen, Reinigungs-Kategorien
Instandhaltung: Wartungs-Pläne für Aufzüge, HLK, Brandschutz mit automatischer Termin-Erinnerung und Auftrags-Generierung
Inventar-Management: Mobiliar, IT-Hardware, technische Anlagen mit Standort-Verfolgung
Helpdesk / Ticket-System: Störungs-Meldungen von Nutzern, Disposition auf Techniker, SLA-Tracking
Vertragsmanagement: Mietverträge, Service-Verträge, Versicherungen mit Fristen-Wächter
Energie-Monitoring: Verbrauchs-Daten erfassen, Benchmarks, ESG-/CSRD-Berichtswesen
Reinigungs-Steuerung: Tour-Planung, Leistungs-Verzeichnisse, Kontroll-Listen

Abgrenzung CAFM vs. ERP vs. CMMS

Diese Systeme überlappen, sind aber unterschiedlich fokussiert:

CAFM: alles rund um das Gebäude und seine Nutzung — Flächen, Inventar, Reinigung, Wartung
CMMS: reiner Wartungs-Fokus auf technische Anlagen, ohne Flächen-Aspekte
ERP: betriebswirtschaftliche Sicht — Beschaffung, Finanzbuchhaltung, Anlagenbuchhaltung

In der Praxis: CAFM und ERP integrieren über Schnittstellen. Das CAFM löst einen Wartungsauftrag aus, das ERP bucht die Material- und Personal-Kosten gegen die Anlagen-Kostenstelle.

Bekannte CAFM-Systeme

Planon – Marktführer im internationalen Enterprise-Segment
conjectFM (Nemetschek-Gruppe) – DACH-stark im Bau-/Immobilien-Umfeld
pit-FM – verbreitet im öffentlichen Sektor und Hochschulen
Loy & Hutz Asset.Desk / Wave Facilities – flexible Mittelstands-Lösung
FAMOS (KEßLER Solutions) – DACH-Mittelstand-Fokus
Archibus (Eptura) – internationale Enterprise-Lösung mit CAD-/BIM-Integration
SAP S/4HANA EAM – integrierte SAP-Lösung für Anlagen-/Instandhaltung

CAFM und BIM – Die Datenbrücke ins Gebäude-Modell

Moderne CAFM-Systeme nutzen Building Information Modeling (BIM): das gesamte Gebäude als 3D-Modell mit jedem einzelnen Bauteil als Datenobjekt. Vorteile:

Wartungs-Techniker sieht im 3D-Modell, wo das defekte Ventil sitzt — keine Pläne-Suche
Ersatzteile werden direkt aus dem BIM-Datensatz identifiziert und im ERP bestellt
Bei Umbauten werden Flächen automatisch neu zugeordnet, Reinigungs-Aufträge passen sich an

Die Standardisierung läuft über IFC (Industry Foundation Classes); GEFMA-Richtlinie 444 definiert die deutsche Norm für CAFM-Datenstrukturen.

Häufig gestellte Fragen

Was bedeutet CAFM?

CAFM steht für Computer-Aided Facility Management — also computergestütztes Gebäude-Management. Es umfasst die Verwaltung von Flächen, Inventar, Wartungen, Reinigung und Energie-Verbrauch in Immobilien.

Was ist der Unterschied zwischen CAFM und ERP?

CAFM fokussiert auf das Gebäude und seine Nutzung — Räume, technische Anlagen, Wartung. ERP fokussiert auf betriebswirtschaftliche Prozesse — Buchhaltung, Beschaffung, Personal. Beide Systeme integrieren typisch über Schnittstellen.

Welche CAFM-Systeme sind im deutschen Markt verbreitet?

Planon, conjectFM, pit-FM, FAMOS und Wave Facilities sind im DACH-Mittelstand häufig anzutreffen. Im öffentlichen Sektor dominiert pit-FM, im Enterprise-Segment Planon und Archibus.

Was ist GEFMA 444?

GEFMA 444 ist die deutsche Richtlinie der German Facility Management Association zur Zertifizierung von CAFM-Software. Sie definiert 13 Katalog-Themen wie Flächen-Management, Reinigung oder Schließanlagen — zertifizierte Systeme erfüllen einen Mindeststandard.

Wird CAFM auch von kleinen Unternehmen genutzt?

Klassische CAFM-Systeme richten sich an Betreiber mit mindestens 10.000 m² Bruttogrundfläche. Für kleinere Unternehmen reichen oft schlankere Wartungs-Module direkt im ERP oder einfache CMMS-Tools.